關於房產稅原值如何確定的問題

問題: 根據國家有關會計制度、企業會計準則的規定，企業外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配，其中：房屋建築物應計入固定資產，土地使用權應計入無形資產。根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。”因而，如果企業根據會計制度、會計準則的規定，以第三方獨立中介機構評估報告為依據，將外購土地及建築物分別列入“固定資產-房屋建築物”、“無形資產—土地使用權”核算，則在計算繳納房產稅時的房產原值是否是以“固定資產-房屋建築物”為計稅依據，而不需將“無形資產—土地使用權”部分計入房產原值計算繳納房產稅？

附：財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知    財稅[2008]152號  2008.12.18

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
為統一政策，規範執行，現將房產稅、城鎮土地使用稅有關問題明確如下：
  一、關於房產原值如何確定的問題
  對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。《財政部稅務總局關於房產稅若幹具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]8號）第十五條同時廢止。
  二、關於索道公司經營用地應否繳納城鎮土地使用稅的問題
  公園、名勝古跡內的索道公司經營用地，應按規定繳納城鎮土地使用稅。
  三、關於房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題
  納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
  四、本通知自 2009年1月1日起執行。

附：國家稅務總局納稅服務司網上答復（2009年03月23日）
根據會計制度的規定、企業取得的土地使用權計入無形資產，請問企業在計算繳納房產稅時是否還需將此部分計入房產原值計稅？ 
  
答：根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，對依照房產原值計稅的房產，房屋原價應根據國家有關會計制度的規定進行核算。對納稅人未按照國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。
因而，如果企業根據新會計準則的規定未將土地使用權在房屋原價中核算，則在計算繳納房產稅時不需將土地使用權計入房產原值計算繳納房產稅，但對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定對房屋原價進行調整或重新評估後計算繳納房產稅。 

附：新企業會計準則規定

《新會計準則第6號——無形資產》應用指南中規定“企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用於賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本”。根據該規定，除非是房地產開發企業或改變土地使用權用途用於賺取租金或資本增值，否則土地使用權價值均單獨核算。因而，在計算繳納房產稅時不需將土地使用權計入房產原值計算繳納房產稅，但對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定對房屋原價進行調整或重新評估後計算繳納房產稅。

江蘇省地方稅務局發布、南京市地方稅務局起草的問題解答

        問：我公司通過拍賣取得一塊工業用地，自行建造辦公樓和廠房，會計核算時將土地使用權單獨作為無形資產進行管理，請問繳納房產稅時如何確認房產原值？

　　答：根據《財政部 國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。

　　新企業會計準則明確規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊。即企業購買或自行開發的房地產成本不包括其土地使用權。

　　《小企業會計制度》規定：購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，並作為無形資產核算，待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關的在建工程。

　　《企業會計制度》第四十七條規定：企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

　　因此，執行《小企業會計制度》、《企業會計制度》的企業，其土地價值應當計入房產原值繳納房產稅；執行新會計準則的企業，其土地價值不計入房產原值繳納房產稅。

       中國財稅浪子王駿：
        納稅人執行的會計制度不同，導致計算房產稅的計稅基礎不同，從而產生同樣的房子交不同的房產稅的不公平情形。這確實是一種不公平，但是這種不公平是因為立法造成的，不能將這種不公平毫無原則地轉嫁給執行企業會計準則的企業。在不少地區，房產稅問題上依然存在潛規則，值得我們深思。