詳解重慶房產稅徵收原則

1月26日，以鞏固和擴大調控成果為目的的新“國八條”出臺。1月27日晚八點，備受關註的重慶市房產稅改革試點新聞發布會召開，隨後，中央電視臺財經頻道《經濟信息聯播》就播出了記者馬洪濤對重慶市市長黃奇帆的專訪。

馬洪濤：有沒有考慮這個稅種在征收的時候的難度，可能比過去的流轉稅，比企業的稅收，包括對個人所得稅的征收難度和征收成本都要高？

黃奇帆：是這樣。就是說對房產稅的征收怎麼征？那麼比如說如果對增量、存量普遍的時候，那麼這個時候對原有的房產，兩百塊一平方買下來的，20年前，200塊一平方買下來，你

現在用什麼價來算賬。你用交易價算賬就不合理，那麼就重新評估，這個評估量會非常非常得大。你如果對所有的房產收稅，老百姓感覺好像政府是為了要錢，其實我們說，我們收這個稅是為了調節貧富差距，是為了調控房地產市場，改善我們房產結構，是為了完善我們的稅務體系等等，我們有很多完整的一些目標概念。

第一，我們是對均價兩倍以上的兩征收，就有個均價的問題。那麼均價我們是按照每一年重慶城市的房產交易有個交易量，有個交易的平均價，然後今年的均價和去年的均價在做個平均，就產生一個兩年平均的價格。今後我們就是每年都有一個兩年平均價。今年和去年，明年和今年，反正每年都會出臺一個均價，而這個均價不復雜，每年都會有一個可以公布的一個實際情況。

第二，就是兩倍這個概念，你是均價的兩倍，你這個公有，如果你均價兩千，你這個房價是一萬，你現在買賣就根據交易價來算賬，而用不著去搞評估。至少眼下就是交易價，就可以很清楚的算出這個賬，因為我收的增量房。所謂增量房就是現在現賣、現買的二手房，或者新房子。

第三，我們對別墅是存量和增量都收稅。別墅的存量怎麼增長？那麼這個別墅中國的大規模建的別墅一般也就是這十年裏面不斷出現，也不會有三十年，五十年以上的。那麼另外這個別墅的數量不是很多。一般只占我們整個商品房體系的5%左右，對這5%左右的進行評估，如果是五年十年前的進行評估，工作量不是最大，也是很容易的一件事。因為它，這些別墅現在也有現實的交易價。交易價一出來，以前你沒有交易，你住了十年，你是什麼價，根據現在你這個小區裏的交易價的情況，參考一些坐標，就可以出現，進行一些評估，所以這個也很方便。

第四，是我們對外來人口中，我們方案中有一個，你如果是“四無”對象，比如說一沒戶籍，二也沒工作，三也沒在重慶投資，四也沒在重慶住一天，你買它幾套房，純屬來炒作一通。對這一類炒房團，我們如果你買一套，我們還不收你的稅，但是你買到第二套以上，我不管你是高檔房，還是普通商品房，我都收你0.5%。這一條要判斷也很容易。所以重慶現在要征收的對象目標是整個房產系統每年交易量的10%左右，這個面不寬。

相關新聞：重慶市征收個人住房房產稅相關政策解讀　新聞來源：人民網重慶視窗

一、本次房產稅試點的區域有哪些？

本次房產稅試點的區域為主城九區，包括渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，含北部新區、高新技術開發區、經濟技術開發區。

二、本次個人住房房產稅試點政策的征收對象包括哪些住房？

本次個人住房房產稅試點政策的征收對象包括以下三類住房:

一是個人擁有的獨棟商品住宅；

二是個人新購的高檔住房。高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含2倍）以上的住房；

三是在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同並提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時間為準。

三、什麼是獨棟商品住宅？

獨棟商品住宅是指房地產商品房開發項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。

四、在重慶市無戶籍、無企業、無工作具體指什麼？

無戶籍是指無重慶市戶籍，無企業是指在重慶市無獨資、絕對和相對控股的經營實體，無工作是指不在重慶市的各級行政事業單位、團體，各類企業等經營實體就業。

五、主城九區年度新建商品住房成交建築面積均價如何計算？

主城九區年度新建商品住房成交建築面積均價是指對主城九區全年交易的各類新建商品住房按建築面積統計的平均成交價格，由國土房管部門於次年1月在其網站上公布。

六、上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價如何確定？

上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價，按照我市國土房管部門公布的上兩個年度新建商品住房建築面積均價算術平均計算。

例如：2009年、2010年我市主城九區新建商品住房成交建築面積均價分別為4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上兩年度主城九區新建商品住房成交建築面積均價為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區新建商品住房成交建築面積均價的2倍為9941元/平方米。

即：在2011年1月28日-12月31日之間，凡購買住房（含新建商品住房和存量住房）成交建築面積均價在9941元/平方米（含）以上的住房均屬征收對象。

七、房產稅稅率是如何規定的？

本次房產稅稅率采取分檔稅率：一是獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。二是在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

八、應稅住房免稅面積是如何規定的？

納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

納稅人家庭擁有多套應稅住房的，按時間順序對先購的一套應稅住房計算扣除免稅面積，其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應稅住房計算扣除免稅面積。

在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

九、扣除免稅面積以家庭為單位，如何認定家庭情況？

按《暫行辦法》規定，家庭是指由應稅住房的納稅人和與其共同戶籍的家庭成員組成的家庭。

十、如果第一套應稅住房不足100平方米，第二套應稅住房是否可繼續享受抵扣其不足100平方米的面積？

不能，按《暫行辦法》規定，一個家庭只能享受一套應稅住房扣除免稅面積。

十一、應納稅額的計算方式是什麼？

應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率

其中：應稅建築面積=建築面積－免稅面積

舉例：

1、存量獨棟商品住宅應納稅額計算。假設某家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建築面積為400平方米，交易單價為16000元/平方米，其納稅額為：

（400-180）×16000×1%=35200元

2、新購高檔住房納稅額計算。假設某家庭在2011年1月28日-12月31日之間，新購了一套符合扣除免稅面積的應稅住房，其建築面積為180平方米，交易單價為10000元/平方米，其納稅額為：

（180-100）×10000×0.5%=4000元。

3、應稅普通住房納稅額計算。假設在2011年1月28日-12月31日之間的應稅普通住房建築面積為80平方米，交易單價為7000元/平方米，其納稅額為：

80×7000×0.5%=2800元

十二、應稅住房納稅在以後年度征稅時或產權轉讓後是否重新確定計稅依據？

應稅住房的計稅價值為房產交易價。

應稅獨棟商品住宅和新購高檔住房在以後年度納稅或產權轉讓時，其計稅交易價和稅率不變，仍按首次確定的計稅交易價和稅率計算應納稅額。

在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應稅住房轉讓後，仍屬征稅對象的，根據新的交易價確定稅率並計算應納稅額。

十三、應稅住房什麼時間開始計稅？

個人住房房產稅的計稅時間從取得應稅住房產權的次月起。稅款按年計征，不足一年的按月計算應納稅額。

十四、個人房產稅繳納時間及地點是如何規定的？

個人住房房產稅按年征收，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申報繳納。應稅住房轉讓的，在辦理產權過戶手續時一並征收當年個人住房房產稅。

個人住房房產稅的納稅地點為住房所在地。納稅人有多處應稅房產，且又不在同一地方的，應按住房的坐落地點，分別向住房所在地的地方稅務機關申報納稅。

十五、新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值是否扣除？

新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值在計稅時予以核定扣除。

十六、哪些應稅住房不予扣除免稅面積？

1、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房不予扣除。

2、納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應稅住房不予扣除。